近年の東京の地価政策が上手くいっているように思える件
たまに気になる、東京の地価について。1980年代後半の土地バブル、2000年以降の堅調な地価推移（リーマンショック含む）について、自分なりに考えをまとめてみました。
ブログとしての方向性がメチャクチャじゃないかと思われるかも知れませんが、雑談が７割、テーマ３割のブログなので大丈夫です。この記事は雑談なので、平常運転です。
（画像：新宿区の公示地価・坪単価）
東京２３区のいくつかの区の公示地価を見てみたところ、1980年代の土地バブルでは、1984年以降、5年間で地価が3倍になっているので、いかに異常な時期だったか数字でもわかると思います。年平均25%の上昇が５年間続いた感じです。（実際には86'87'辺りで年50%ほど上昇する狂乱がみられます）
その後、土地バブル崩壊はこれまた劇的で、1990年をピークに1997年頃までに上昇分を全戻しします。2000年頃には1984年を下回る水準にまで地価が下落し、バブル期の過大な土地担保の評価損による貸し渋り・貸し剝がしが横行し、経済は冷え込みます。この時期に大学を卒業した就職氷河期世代は、大いに冷や水を浴びせられました。
その後、2008年のリーマンショックや2011年の東日本大震災といった記憶に新しい不景気要因もありましたが、グラフを見る限り、2000年以降の東京の地価の変化は緩やかな上昇傾向にあると言えます。
現在、90'のバブルピークを超える地価水準まで回復した場所は東京都内でも銀座１丁目など限られた場所しかありませんが、バブル発生前の1984年を基準に考えると35年後の2019年には地価は1.5〜2.0倍程度になっており順調に成長しているように思えます。
ちなみに、年2%の成長で35年後には価格が2倍になります。東京の地価は概ねそういった成長軌道を取り戻したと言えるのではないでしょうか。
価格が2倍というと、4,000万円で買ったマンションと同等のものが35年後には8,000万円の新築となっている感じです。地価政策が上手くいっていると、中古でもそれなりに価値を維持できると予想されます。
一方、地方は相変わらず停滞しています。私の住む地方都市では1984年の水準を下回って2000年以降安定していますし、大阪のような大都市でも未だ1984年の水準をやや上回る程度の成長となっており、成長軌道は見えづらいです。
地方中核都市で成長軌道を作り出すためには、コンパクトな都市形成が必要と言われていますが、居住面積が広がりつつある地方都市では、政策が効果を発揮しづらいところです。
さて、東京オリンピック後に訪れると言われる落ち込みですが、グラフを見る限り、リーマンショック級であっても数年後には成長軌道を取り戻すのではないかなというのが私の予想です。
さらに、2%の成長で考えて、2000年の50年後。つまり、2050-60年頃には東京の地価は90'のバブル期を超える水準になると予想しますが、どうでしょうか。
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